近日，圍繞著大宗地塊是否要切成小塊后再入市的話題，國土資源部內部進行了一場激烈的討論。

　　在6月底，曾有媒體爆出“大地塊出讓將叫停”，并已在遼寧、福建等地的各城市試行。但國
土部主管官員隨后否認了這一消息。

　　在6月30日-7月1日國土部召集土地利用司、中國土地勘測規劃院和土地礦產法律事務中心，以及北京等10余個省市國土部門負責人舉行的內部座談會上，供應地塊大小的問題再次成為爭論的焦點。

　　一周以后傳出消息，國土部針對各地地價與房價關系的調研正在39個重點城市進行，即將問世的調研結果是左右國土部最終政策走向的關鍵因素。

　　在明確的政策出臺之前，部分地區已經悄悄地開始了自己的行動。

　　成都市國土資源局2006年的土地供應計劃，規定了適度控制單宗土地規模，原則上單宗地塊面積控制在200畝以內。

　　而在北京，南沙灘地塊出讓的緊急叫停，以及擱置了大半年的廣渠路36號地塊（即原北京吉普車廠地塊）讓人隱約感到地方主管部門正在變得謹慎行事。

　　據內部消息透露，廣渠路36號地塊原本在2005下半年即已上市，但北京市建委的一些退休老領導以北京市房地產協會名義向北京市政府遞交了一份報告，建議像廣渠路36號這樣的大宗地塊出讓應“慎之又慎”，如果一定要出讓，建議采用招標方式。當時，北京市政府把該報告批轉給了北京市國土局處理，要求北京市國土局認真參考報告提到的建議。

　　廣渠路36號地塊就這樣擱置了下來。目前，該地塊似乎還在繼續等待土地出讓方式的新政策精神。

　　華高萊斯國際地產顧問（北京）公司投資顧問部經理沈哲新認為，“國家還沒有明確的政策要求這么做，不過從最近的動向來看，北京7月份掛出來的最大的地塊也就是40萬平米的東壩項目，確實顯示出這一跡象。”

　　這意味著，“地王”的時代可能面臨末路。

　　大地塊出讓沖動

　　“地方政府有出讓大幅地塊的沖動。”浙江大學東南土地管理學院教師楊遴杰表示。

　　楊遴杰認為，大幅地塊出讓對地方政府的誘惑力不小：既可以一次性獲得大量土地收益，確保年度財政收入穩定，也可以通過引入知名開發企業進行大片地產開發，成為烘托政績的形象工程；而反過頭來，如果出讓的土地單幅面積小，政府出讓的地塊增加，承擔的過程成本會大幅度提高。

　　通過分析北京市土地儲備中心網站公布的北京市2005年和2006年上半年公開出讓的77個地塊的數據，楊遴杰發現樓面地價溢價幅度（成交價超過底價幅度）高的土地，平均面積也更大。其中溢價幅度在50％以上的8宗地塊，平均溢價76.47％，平均土地面積16.57公頃；溢價幅度在0％至50％的25宗，平均溢價13.17％，平均土地面積9.12公頃；溢價幅度為0％的43宗，平均土地面積3.99公頃。

　　開發商之所以在競爭大面積地塊時更愿意付出溢價成本，主要源于其希圖獲取該區域的房價定價能力。

　　“大地塊的出讓會形成區域性標桿，使房價形成由低而高的周期。”世邦魏理仕環球咨詢與研究部經理覃曉梅解釋道。而這種現象在房價的上漲周期表現尤其明顯：大幅地塊的分期開發方式更有利于獲得可觀的利潤空間。

　　除價格壟斷外，大幅開發項目開發時，和政府進行的談判主動性也相對較強。覃曉梅表示，大地塊的商業開發中，“拱容積率”是常有的事。“就拿100萬平米體量的中關村西區來說，最初的市政規劃做得質量相當高，可是后來二期建起來以后，除了地塊分割還是原來設計圖上的樣子，別的都已面目全非。”

　　在目前的宏觀調控形勢下，由于住宅用地將主要采取限房價、競地價方式供應，在住宅產品銷售環節利潤受擠壓的開發商，將更傾向于選擇有大規模商業配套的大面積項目，以便從商業地產的開發中尋找新的利潤空間。

　　這也正是“大地塊出讓叫停”的消息傳出后，開發商眾口一詞提出反對的奧秘所在。南京棲霞建設股份有限公司董事長陳興漢以香港房地產市場的長期壟斷局面，以及中央正在醞釀的房地產業國企整合模式為例，來論證“壟斷本質上有助于資源的整合和利用，也有可能為城市提供高品質的建筑作品”。

　　但尚未有開發商指出，香港的壟斷模式以及內地“正在醞釀中”的央企房地產企業整合模式為何比自由競爭模式更適用于當前形勢下的中國房地產業。

　　規劃能力重要，還是精細管理重要？

　　“限房價、競地價的政策一旦落實，地塊小型化將是必要的配套措施之一。”中國社會科學院農村發展研究所研究員王小映表示。

　　王小映認為，在房價受限制的情況下，開發商從價格空間上獲取的利潤受到擠壓，自然要轉為從壓縮成本當中尋求新的利潤來源。此時如果地塊開發形成區位壟斷，開發商就可能在建筑材料和建筑品質等方面偷工減料，“但如果同一區域有幾家不同的開發商同時開發同類產品，那么除了價格以外，在品質上也會形成良性競爭。”

　　盡管好處多多，分割成小地塊并非零成本。

　　“有兩個開發商分別和政府打交道，成本一定比一個開發商和政府打交道的成本高，”覃曉梅分析，“最簡單一點，就是投標方案、規劃方案原來只要一套，現在就得做兩套。出讓程序本來只要走一回，現在要走兩回。政府的工作量肯定會加大。”反對將大地塊切成小地塊出讓的意見認為，地塊較小，對政府的規劃能力是一個挑戰，“如何保證公建和商業配套有效利用？如何保證區域建筑風格的統一美觀？這都是問題。”

　　但沈哲新表示，政府的規劃能力并不是只有在大地塊切成小地塊出讓后才會出現的新問題，當年望京地區的市政規劃就遭遇了基礎配套設施的規劃不足，直到開發后期才慢慢補上。

　　“顧問公司有時會遇到一個區域有兩個客戶同期做項目的情況，這時候咨詢顧問就會扮演交通警察的角色，從中溝通協調，以便兩個項目取長補短。如果大地塊分割成小地塊出讓，也需要政府進行類似工作。”沈認為，即使在兩個相鄰項目構成直接競爭關系的情況下，政府的作為也完全可以使開發商避免配套設施過多的重復建設。

　　覃曉梅則認為，小地塊出讓能否做好，歸根結底不是取決于如何進行規劃，而是取決于規劃執行是否嚴格。否則，“拱容積率”等類似的問題還是不能得到根本解決。

　　無論如何，顧問們現在都在呼吁地產企業在內部管理和成本控制上下工夫。沈哲新認為，“這或許將是中小地產企業的一個機會，地產開發要看定位是否準確，規劃是否完善，價格是否合理，管理是否精細，成本控制是否有效，和資金規模的關系反而比以前小了。”他舉例說，現在咨詢公司在做項目分析時的方法已經比以前精細了很多，例如做項目成本分析，拿磚混結構來說，以前推測單位面積成本只是估算一下在900元到1000元之間，現在可能要分成幾個不同區間，精確到諸如930-950元，1080-1100元這樣的程度。“一系列的新政策會對房地產業的發展模式產生深遠的影響。”沈肯定地說。

記者陳文雅 來源:經濟觀察報